Investiční nemovitosti patřily, patří a vždy budou patřit do portfolií zkušených investorů.

S investičními byty můžete dosáhnout mnohem lepšího výnosu než třeba se spořícími účty nebo termínovanými vklady, není to ale pravidlem pro každý byt. Úspěch investice do nemovitosti ovlivňuje poměrně velké množství faktorů, zdaleka to není jenom pohyb na realitním trhu.

Záleží na každém kroku – správném výběru nemovitosti, výhodné koupi, optimálním podílu vlastních a cizích zdrojů při financování i na výběru nájemníků. Tento článek by vám měl posloužit jako kvalitní úvod a motivační start při uvažování o výnosu vaší chystané investice do bytu.

Výnos, to je oč tu běží – aspoň v případě investičních bytů. Na rozdíl od nemovitostí, v nichž plánujete sami bydlet, u investičních bytů nejsou ve hře žádné emoce ani osobní preference a záleží jenom na tom, jak dobře zhodnotí vaše peníze.

Investiční byt vám může přinést výnos ve dvou ohledech:

1. Výnos z nájmu

Výnos z nájmu je výše čistého nájmu (oproštěná o poplatky) ve vztahu k pořizovací ceně investiční nemovitosti. A právě na těchto proměnných tedy záleží. Pro co nejvýhodnější výnos je třeba koupit co nejlevněji investiční byt, kde jsou nízké poplatky, a nastěhovat tam nájemníky, kteří jsou ochotni platit vysoký nájem.

Kolik dát z vlastních zdrojů?

Co se týče hypotéky, nejvýhodnější je použít 50 % vlastních zdrojů. Obecně platí, že čím více máte vlastních zdrojů, tím nižší je hypotéka a tím více vám zůstane měsíčně z nájmu. Já ale doporučuji hypotékou pákovat výnos, a tak dosáhnout ještě lepších výsledků. Budu tomu věnovat článek příští týden. Pokud byste financovali jenom z cizích zdrojů, celý nájem budete muset dát na hypotéku a půjde o investici s dlouhodobou návratností, výnos zrealizujete až na stáří.

Vaše náklady? Správa nemovitosti

U výnosu z nájmu závisí úspěch na kvalitní správě nemovitosti. Když se vám nepodaří byt obsadit dobrými nájemníky, nebudou platit anebo odejdou, protože jste se o ně dobře nestarali, ztrácíte výnos a naopak musíte na byt doplácet.

2. Výnos ze zhodnocení nemovitosti

Vedle výnosu z nájmu je tu ještě druhý typ výnosu, který vám dlouhodobě může plynout ze zhodnocení nemovitosti. Tady už jde o klasičtější investiční téma – záleží na makroekonomických faktorech a pohybech na realitním trhu. Pokud ale nedojde k žádné velké krizi nebo propadu cen, můžete obvykle počítat s výnosem odpovídajícím inflaci, a tedy současně 2 – 3 % ročně. I tady je ale samozřejmě klíčový výběr nemovitosti – například ceny panelových bytů na některých okrajových sídlištích Prahy spíš stagnují nebo dokonce jejich cena klesá.

Zhodnocení nemovitosti, to je výnos, který samozřejmě realizujete až při prodeji. Investiční byty bývají spíš dlouhodobé investice, spekulace vzhledem k daňovým povinnostem v České republice většinou nevycházejí moc dobře. Ovšem v případě, že budete chtít kvůli nějakým okolnostem byt prodat, možnost exitovat je u investice do nemovitostí poměrně snadná, dobrý investiční byt obvykle prodáte rychle, tedy v rozmezí 2 – 3 měsíců.