Nejnovější

5 tipů, jak osvěžit interiér: Jednoduché změny, které udělají velký rozdíl

Česká národní banka se dlouhodobě snaží hypoteční trh regulovat, protože se domnívá, že bezbřehé půjčování může být do budoucna časovanou náloží. Splátky úvěrů by při zhoršení ekonomických podmínek a zvýšení sazeb mohly leckteré domácnosti položit.

Pomáhá regulace?

První ránu do hypotečního byznysu zasadil nový zákon o spotřebitelském financování, účinný od 1. 12. 2016. Ten se snaží postavit bankovního klienta do lepší pozice třeba tím, že mu umožňuje splatit hypotéku kdykoliv bez sankcí nebo jen s oprávněnými náklady banky. Skončila tak doba desetitisícových sankcí za splátky mimo konec fixního období. Vedlejším efektem tohoto opatření je ovšem růst sazeb, do kterých banky promítly náklady právě na tento nový režim. Zvýšení zatím není nijak dramatické, ale do výše splátek se to samozřejmě už promítlo. Klient tak stejně nese zvýšené náklady, ať už potřebuje splácet mimo fix nebo ne.

K další výraznější regulaci hypoték došlo letos na jaře, kdy většina bank poskytujících úvěry na bydlení akceptovala doporučení ČNB, aby skončilo období stoprocentního financování. Takzvané LTV (= loan to value, česky poměr půjčka/zajištění) napříště nemá překročit 90%. Znamená to, že klient musí mít 10% vlastních prostředků. Ideálně úspor. K prokazování toho, zda jde skutečně o našetřené peníze, zatím banky přistupují různě. Skutečnost je ovšem taková, že klienti svých 10% většinou nemají a zajišťují si je pomocí jiných půjček, namnoze spotřebitelských, které jsou nepoměrně dražší. Průměrná hypoteční sazba se pohybuje kolem 2%, průměrná sazba spotřebitelského úvěru mezi 10-12%. Ochranné opatření tak v důsledku způsobuje, že se klienti dostávají do mnohem nebezpečnější situace, protože splátky spotřebitelského úvěru bývají s ohledem na sazbu a obvyklou maximální délku úvěru do 8 let, nepoměrně vyšší. Zatíží tak rodinný rozpočet mnohem víc, než by udělala splátka 100% hypotéky.

Hypotéky jen vyvoleným?

ČNB však jde ještě dál a chce novelou zákona získat kontrolu nad dalšími parametry poskytovaných hypoték. Napříště už by jednotlivé bankovní domy nemohly nastavovat parametry svých úvěrových produktů podle svého uvážení, ale musely by se řídit parametry stanovenými ČNB. Jde zejména o parametr LTI (= loan to income, česky poměr půjčka/příjem), ve kterém jde o to, aby si klient nebo domácnost nepůjčili více, než je jejich roční příjem za 5 let. Do půjčky by se započítávala nejenom hypotéka, ale všechny poskytnuté úvěry, limity na kartách a kontokorenty. Žadatel o úvěr s příjmem 25 tisíc měsíčně, tj. 300 tisíc ročně, by tak nedosáhl na hypotéku vyšší než 1,5 milionu a to za předpokladu, že nemá žádné další úvěrové zatížení. A bylo by jedno, že má třeba dobře ohodnocenou nemovitost za 8 milionů.

Nakonec tu máme ještě jeden ukazatel – DTI (= debt to income, česky poměr dluh/příjem), který sleduje výši splátky k příjmu. Podle ČNB by měl být zafixován na 40%, aby byl dlužník schopen vytvářet finanční rezervy nebo měl dostatek prostoru v případě nepříznivé finanční situace či zvýšení úrokových sazeb. Parametrem DTI 40 se však banky již dlouhodobě většinou řídí a mívají ho jako strop ve svých kalkulátorech bonity klienta. Tato hranice je skutečně považována jako ještě rozumná míra zadlužení a případní dlužníci by měli mít na paměti, že se jim bude měsíčně svobodněji dýchat, pokud se budou pohybovat okolo 25-30%.

Jak podoba novely zákona o ČNB bude nakonec vypadat, není jasné, některé záměry se mění a má na tom i podíl veřejná a odborná diskuze, která úpravy zákona provází. Zdá se, že zejména ukazatel LTI bude nakonec zmírněn z pětinásobku ročního příjmu na osminásobek, jak se o tom zástupci ČNB vyjádřili v polovině června. Jisté je zatím jen to, že tyto diskuze vedou k zneklidnění hypotečního trhu, protože řada lidí, která o hypotéce třeba jen uvažovala, je hrozící regulací tlačena vzít si hypotéku hned, dokud to jde. Plánovaná regulace, jak už se to stalo několikrát, tak ve vedlejším efektu přináší pravý opak svého záměru. Rizikové skupiny klientů se zadluží rychleji a bez řádného rozmyslu dřív, než jim to někdo zakáže.